建託の問題点

こんにちは。役所でとある許認可事務をやっておる者ですが、この仕事の中で
大東建託さんほか東建、レオパレスなどといった「アパート業者」による
案件を数多くみております。

こうしたアパート業者というのは、地主さんにアパートを建てさせ、
その建築、管理を請け負うものです。建築資金は地主さんが借金を
して調達することが殆どで、その融資の手配なども業者側で整え
ます。つまり会社側には資本が殆どいりませんからリスクも少なく
財務諸表的に非常に優良な経営をしていたりします。

逆に言えば「リスクの殆どは地主さんが負わされるシステム」

とも言えますね。
建築代金で利益が上げられるため、建てさせれば建て
させるだけ儲かる訳ですから、「入居する奴いるのかね?」と
我々が疑問に思うようなところにもどんどん営業をかけています。
唯一リスクがあるとすれば30年の借り上げ(アパート業者が30年間
一括でアパート全部を借り、家賃の9割を保証する仕組み)なんですが
実は家賃の額は30年保証していません。人が入らないと家賃を下げる
ように交渉され、断ると契約をうち切られます。
まあ、ざっくり言えば地主から徹底的に収奪していくシステムです。

まあ、当該の物件が便利の良いところにあり、入居者が30年間
同家賃でも切れないだろうなと予測されるような状況であればい
いのですが、今の人口減小、デフレ下でそんなことは考えられな
いですよね。アパート経営なんて自己資金で全て賄え、利子負担が
ない人間がやらないと正直難しいと思います。

まあ、人が何もかも整えて自分を儲けさせてくれる、そんな甘い話
なんか無いということです。