経緯
私が家主をしている地域に○☓建託が進出してきました。
問題点
賃貸に向かない土地に建築する。
進出した地域を荒らしてまた出て行く。
家賃の30年保障は不可能、10年保障はできる。
建築費で儲けるビジネスモデルである。
大東建託さんほか東建、レオパレスなどといった「アパート業者」による
案件を数多くみております。こうしたアパート業者というのは、地主さんにアパートを建てさせ、
その建築、管理を請け負うものです。建築資金は地主さんが借金を
して調達することが殆どで、その融資の手配なども業者側で整え
ます。つまり会社側には資本が殆どいりませんからリスクも少なく
財務諸表的に非常に優良な経営をしていたりします。
逆に言えば「リスクの殆どは地主さんが負わされるシステム」
とも言えますね。
建築代金で利益が上げられるため、建てさせれば建て
させるだけ儲かる訳ですから、「入居する奴いるのかね？」と
我々が疑問に思うようなところにもどんどん営業をかけています。
唯一リスクがあるとすれば３０年の借り上げ（アパート業者が３０年間
一括でアパート全部を借り、家賃の９割を保証する仕組み）なんですが
実は家賃の額は３０年保証していません。人が入らないと家賃を下げる
ように交渉され、断ると契約をうち切られます。
まあ、ざっくり言えば地主から徹底的に収奪していくシステムです。
まあ、当該の物件が便利の良いところにあり、入居者が３０年間
同家賃でも切れないだろうなと予測されるような状況であればい
いのですが、今の人口減小、デフレ下でそんなことは考えられな
いですよね。アパート経営なんて自己資金で全て賄え、利子負担が
ない人間がやらないと正直難しいと思います。
まあ、人が何もかも整えて自分を儲けさせてくれる、そんな甘い話
なんか無いということです。
私の見解
その地域の家主には非常に迷惑。
需要と供給を無視した建築は家主には迷惑。
○☓パレスと同じビジネスモデル。
○☓パレスの株価は倒産株価に近い。
○☓建託も同じになる可能性が高い。
30年保障をうたって営業するのは大問題。
30年先、会社あるかどうかはわかりません。
一括借り上げシステムって、結局借金リスクはオーナーに負わせ、業者側がいいように儲けられるシステムです。
他人のフンドシで相撲をとるという商法。
家主を餌食にする問題のある手法、商売
教えて！gooにこんな書き込みがありました
教えて！gooにこんな書き込みがありました
建築費で儲けた利益を家賃保証に当てる自転車操業になっていれば悪循環で終わりがなくなる、恐ろしいことである
アパート管理者(サイト管理者)の情報
近くの建築屋さんよると1億の建築費で3000万円以上の利益をあげているらしい。
建築後、10年はほぼ満室であるがその後が難しい。
保障は１０年までである。
１０年後、苦しむので、建築は慎重に。
だまされて建築した後、後悔しないようにまず自分で調べること。
うちの近くの○☓パレスは築後10年で保障を切られました。
私は２５年程、家主をして思っていることは古くなると入らない、１０年までは強気で行ってもOK。
素人が他人に任せてやると、不動産屋の餌食になるだけ、利益が出なく、古くなるとにっちもさっちもイカなくなる。
そうなるとまた売却で不動産屋が喜ぶ。
土地活用など考えずに売却したほうが賢い。
これから家が余ってくる時代です大きな借金は非常に危険です。
大企業が潰れる時代に差し掛かっています。
いままでのやりかたでは通用しない時代が到来しています。
日本はどんどん貧乏になってゆきます。
私ならもう借金は懲り懲りです。
大きな税金を払い、不動産屋にやられて、儲かりません。
喜ぶのは役所、不動産屋、銀行です。
NHKのクローズアップ現代でこの問題が２０１５年に放送されました